sezione a cura dell' Avv. Filippo Lomonaco
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09/03/2011: CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI
La c.d. cedolare secca sugli affitti è sempre più vicina! Di seguito riportiamo un interessante articolo di Claudio Tucci del giorno 03.03.2011.
"La cedolare secca sugli affitti arriva dal 2011. Sostituisce l'attuale tassazione Irpef (e le relative addizionali) e l'imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione o sulla proroga del contratto stesso. Riguarda solo gli immobili affittati a uso abitativo. Quindi la nuova disciplina non trova applicazione per le locazioni di immobili a uso abitativo effettuate nell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni. Il prelievo è fisso nella misura del 21%, per i canoni liberi, che scende al 19%, per i canoni agevolati. L'imposta potrà essere applicata anche sui redditi da locazioni "brevi" i cui contratti - attualmente - non sono soggetti a obbligo di registrazione.
Resta ovviamente invariata l'attuale disciplina sulle imposte indirette, in tutte le ipotesi in cui non si applica la cedolare secca: e ciò sia nel caso in cui il locatore non scelga il regime alternativo sia nel caso di immobili locali a uso abitativo nell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni. La cedolare è versata entro il termine stabilito per il pagamento dell'Irpef. È poi previsto che, fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione. Il reddito assoggettato alla cedolare secca rileva ai fini fiscali (compreso l'Isee). Specifica importante: se si bara nell'indicare nella dichiarazione dei redditi il canone di locazione le sanzioni si raddoppiano. Arriva poi una disciplina specifica per i contratti di locazione degli immobili a uso abitativo non registrati entro i termini: la durata della locazione è stabilita in quattro anni dalla data di registrazione, volontaria o d'ufficio e a decorrere dalla registrazione il canone annuo è fissato in misura tripla della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell'aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo. Si prevede infine, anche al fine di incentivare l'opzione per la cedolare, una misura di sostegno a favore degli inquilini: nel caso di scelta della cedolare, il locatore potrà chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione. Detta norma si applica anche ai contratti in corso all'entrata in vigore del presente decreto".
28/02/2011: E' possibile installare una ringhiera per affaccio dal lastrico solare
In tema di condominio, pur essendo ormai pacifico che ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche a fini esclusivamente propri, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini, non era chiaro se si potesse o meno installare una ringhiera che consentisse l'affaccio dal lastrico solare.
Tale dubbio è stato sciolto in maniera positiva dalla Corte di Cassazione con la pronuncia n. 13261/2004 la quale ha chiarito che l'installazione di una ringhiera - o parapetto - su di un lastrico solare che permetta di affacciarsi su spazi condominiali costituisce esercizio del diritto di proprietà per cui trovano applicazione le norme che consentono al condomino di servirsi delle parti comuni per il miglior godimento della cosa, senz'altro limite che l'obbligo di rispettare la destinazione, di non alterare la stabilità ed il decoro architettonico dell'edificio e di non ledere i diritti degli altri condomini.
25/02/2011: La lesione del diritto al riposo costa caro! (Dott.ssa Alessia Pecoraro)
Dopo taluni recenti interventi della Suprema Corte di Cassazione, il diritto a fruire del riposo nelle ore notturne trova nuovi spazi applicativi.
Con una prima pronuncia, le Sezioni Unite riconoscono rilevanza penale, ai sensi del disposto dell'art. 659 c.p., al comportamento del condomino che, disinteressandosi dei rumori e degli schiamazzi ripetuti dai propri figli, in orario notturno, ledeva il diritto al riposo altrui, condannandolo al pagamento di una ammenda (sentenza n. 23862/2010).
Ancora più marcata pare l'intolleranza mostrata, in una diversa occasione, verso i rumori molesti dovuti alle intemperanze dei cani. In tale caso, infatti, il riposo dei condomini trova tutela sino a giustificare la condanna a due mesi di reclusione in carcere del proprietario degli animali che non ne impediva i latrati in orario notturno. Il Giudice delle leggi, in passato, aveva mancato di avallare la condanna inflitta dalla Corte d'Appello di Bologna, ritenendo necessari per integrare il summenzionato reato di disturbo alla quiete pubblica "rumori obiettivamente idonei ad incidere negativamente sulla tranquillità di un numero indeterminato di persone" (sentenza n.1394/2000). Nel caso di specie, però, la Corte palesa diverso atteggiamento osservando che i rumori molesti, giacché provenienti da più animali, arrecavano disturbo a diversi nuclei familiari contigui (sentenza n. 4706/2011).
22/02/2011: Problematiche legate alla dicitura <<varie ed eventuali>> presente nell'avviso di convocazione d'assemblea condominiale
Alla fine dell'elenco degli argomenti da trattare in una riunione condominiale, compare per un uso corrente nella prassi, la dicitura <<varie ed eventuali>>.
Tale voce comprende comunicazioni da parte dell'amministratore o dei condomini, comunque a puro titolo informativo (senza l'impegno di spesa, salvo trattarsi di minimi esborsi), o suggerimenti e raccomandazioni all'amministratore o richieste di chiarimenti allo stesso.
Alla luce di quanto affermato, secondo un orientamento ormai consolidato e costante della Corte di Cassazione, non è possibile deliberare in assemblea sull'esecuzioni di lavori condominiali se la relativa discussione non è stata espressamente prevista all'ordine del giorno affidandosi semplicemente alla dicitura <<varie ed eventuali>> (Cfr Cass. 4316/1986).
Quando si verifica quindi incompletezza dell'ordine del giorno , la delibera assembleare non è da considerarsi nulla ma solo annullabile mediante impugnazione nel termine di giorni 30 ex art 1137 c.c. (Cfr. Cass. 143/2004).
Infine, nel caso in cui l'assemblea dei condomini proceda alla trattazione di una materia non indicata specificatamente nell'avviso di convocazione, la partecipazione alla discussione senza sollevare eccezioni al riguardo, preclude al condomino il diritto d'impugnare la deliberazione adottata, in conseguenza dell'acquiescenza prestata con il proprio comportamento alla formale irregolarità della costituzione dell'assemblea (cfr Cass. 989/1979).
14/02/2011: Vendita d'immobile : a chi toccano le spese straordinarie?
Un'interessante sentenza della Corte di Cassazione n. 24654/2010 ha chiarito che in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera assembleare, sicchè, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente e l'acquirente ha diritto di rivalersi nei confronti del proprio dante causa per quanto pagato al Condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile.
07/02/2011: Autoriduzione del canone di locazione
In tema di contratto di locazione di immobili urbani, la cosiddetta autoriduzione del canone di locazione da parte del conduttore ( e cioè il pagamento di esso in misura inferiore a quella stabilita dalle parti in contratto) costituisce un fatto arbitrario che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico convenzionale, restando nei poteri del giudice la valutazione dell'importanza dello squilibrio creatosi ai fini della risoluzione contrattuale.
La Cassazione, d'altronde, considera illegittima l'autoriduzione del canone di locazione effettuato prima dell'instaurazione del giudizio per la sua esatta determinazione.
Per tutto quanto detto Cfr. ex plurimis Cass. Civ. 1870/97; 12253/98
01/02/2011: Caratteristiche del regolamento condominiale
In tema di regolamento di condominio, la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza 16832/09, ha posto, come fondamentale, il criterio della chiarezza dello stesso.
Infatti, le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo tale da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni. Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un'interpretazione della norma regolamentare in modo estensivo, comprimendo ulteriormente in modo arbitrario le facoltà del proprietario.
24/01/2011: Il contratto di locazione in relazione agli eredi del defunto conduttore
La Corte di Cassazione, con la sentenza 11373/2010, ha chiarito che gli eredi del conduttore, i quali, dopo la sua morte, continuino ad occupare, senza titolo, l'immobile locato al loro dante causa, nonostante l'intervenuta convalida della licenza per finita locazione a quest'ultimo intimata, sono tenuti al pagamento, dal momento di detto decesso, dell'indennità d'occupazione ex art. 1591 c.c. e non già del canone secondo le scadenze pattuite in contratto. Infatti, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata anche quando è consentita dalla legge di sospensione degli sfratti, e la liquidazione del relativo danno, da riconoscersi fino all'effettivo rilascio dell'immobile, deve essere effettuata in base alla L. n. 61 del 21.02.1989 senza che possa avere alcuna rilevanza al riguardo la diversa misura inferiore stabilita nel contratto (ormai conclusosi) a titolo d'indennità di mora per il ritardo nel pagamento del canone.
17/01/2011: Non è responsabile il locatore per la inidoneità dei locali affittati alla destinazione di uffici aperti al pubblico
La Corte di Cassazione, con la recente pronuncia 13841 del 2010, ha escluso una responsabilità del locatore nel caso in cui i locali oggetto di locazione non siano idonei alla destinazione di uffici aperti al pubblico.
Infatti, in tema di locazione, non sussiste la responsabilità del locatore in relazione agli obblighi sullo stesso incombenti ex art. 1576 c.c. ed avuto riguardo al successivo art. 1578 qualora il conduttore invochi la risoluzione del contratto per inidoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico in ordine all'osservanza di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale senza che sia stata prevista in contratto alcuna clausola diretta appositamente a rendere operante tra le parti la suddetta normativa o, comunque, riguardante la sussistenza di determinate caratteristiche tecniche dei locali in relazione all'attività da svolgere al loro interno. Infatti, in tal caso, è onere della parte conduttrice, consapevole del tipo di attività da esercitare nei locali e quindi del relativo sovraccarico, accertarsi preventivamente che quell'attività sia compatibile con le strutture dell'edificio ovvero pretendere in contratto specifiche garanzie in proposito dal locatore.
10/01/2011: Ragioni obiettive consentono un contratto di locazione transitorio ad uso diverso
In tema di locazione ad uso diverso dall'abitazione, la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza 16117/2010, ha chiarito quali possano essere le ragioni che rendono possibile un contratto transitorio permettendo quindi una diversa durata dello stesso rispetto al periodo ordinario del 6+6.
Infatti, qualora una locazione d'immobile destinato all'esercizio di un'attività commerciale sia stipulata per una durata inferiore a quella legale, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale "locazione non abitativa transitoria" e, quindi, sottratto sia alla sanzione di nullità ex art. 79 l. 392/78 che alla eterointegrazione del contratto ex art. 1339 c.c. a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e semprechè risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario : siano cioè ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità.